经常会面临“对的话却结出错的果”，城市更新领域也不能免了俗。

是对项目进行了二次改造，也花了钱也请了专业团队，但为甚更新出来结果不甚理想？

(相关资料图)

甚至会出现部分“更新之后效益还不如从前”的黑色幽默，这幽默的代价一点也幽默不起来。

说到底，思路决定出路，手径锚定路径。

一、城市更新绝非“一更了事”，更是逐日盯市

家门口不远的地方有个规模和知名度在上海都不算小的花鸟市场，前几年曾经出于更新的目的，对业态进行过一次调整，只是纸上谈兵抵不上虹吸效应，历经一年多之后，期间80%以上的业态重新回归到了花鸟和宠物，其他曾经被赋能的业态最终都陆续撤出，唯有一个“沿街&二层&酒店”不仅活到了今天，还在疫情三年间逆势开出了第二第三家分店。

虽然无法用“上市、融资、估值、资本看好”之类的财经套路来定义，但“三年疫情之后不仅还在而且还能适度扩张”，这是多么不容易的事。

作为旁观者，看看这所谓的酒店，从位置、规模、包装、装修都看不出超乎常人的法道，更有“花鸟市场楼上开酒店”的一言蔽之，不深度了解的确难言看好。

但所谓失败一定有失误，成功一定有内功。

因为也业主方相熟的关系，还是从侧面了解了一下核心竞争力。

其一，在项目的选址上，虽然“花鸟市场的楼上”环境难言满意，但距离地铁200米、距离著名三甲医院500米、距离知名大学（不止一个校区）1公里的地段优势，加上周边同类价格酒店有限，所以——市场环境不差，竞争环境不紧。

原本是我们的经验主义在“看低”，认为这类酒店无外乎校园情侣的偶尔为之，却不想也成为看病家属的短租、地铁出行的长包房等多元应用，狭义的环境虽然嘈杂，但基于“价性比”立意之上的客户选择，小环境还是屈从于大环境。

其二，老板服务是设计出身，在成本控制方面有优势。

所谓技多不压身，一个专业背景的老板至少在其专业领域施展，最终有利于生意本身。

如果外部环境是无法改变的，那么内部装修的套数分隔、内部装修、公区设计包括边角料位置的利用，“会不会做”是专业问题，而“用不用心”则是站位问题。

向空间要利润，“挤一挤总会有的”。

其三，亲力亲为之功，勤勉的人运气不会太差。

之前提到过周边竞品有限但不是没有，所以夫妻老婆店的优势就可以施展。

1、基于省成本的各种考量和做法，在用工和节省方面完全可以想象；

2、机制灵活，可以根据周边竞品的当天挂牌价，随时调整自身定价实现利润最大化；

3、通过每天了解竞品和市场的不厌其烦，为自身的浮动定价寻找依据和理由。

曾经只是在金融衍生期货中，需要监控客户保证金是否充裕而使用的逐日盯市，居然被那么传统的酒店行业吸而纳之，办法是人想出来的，但——最终执行是需要人来贯彻实施的。

一个值得尊敬的更新案例，不止是商业地产领域的成和败，而是坏时代中难得的一个正面缩影。向不认识的老板夫妇致敬。

二、 “搞懂过去并不重要，看清未来才有未来”

同样是在居民区里的酒店，这七八年来看着它高楼→看着宴宾客→看着楼塌了。

走过路过，看门头的深深深几许是“想象得出的别有洞天”，果然在较长一段时间里虽然大门外不显山不露水，但每晚门口停车的豪车排成长龙，从神秘也可以猜得出生意不差。

只是这三年众所周知的原因之后，这种以夜场为主&客房为配套的酒店也走到了十字路口：一边是三年开开关关之后的客户粘性已经荡然无存，另一边是“公众场合减少接触”的达摩克利斯之剑像紧箍咒，更新是必然的但怎么更新是个难题。

也看到这两年“开开关关”的社会之下，该酒店也学着潮流做更新：先是把原先神秘有余“破墙开窗”，再在底层大堂挂出咖啡馆的招牌对外营业，只是每天路过却从未见到过顾客。

其实，那些原先的“旺场子”因为长期以来形成了较为成功的模式，或是产品有特色或是人脉有特色总之衣食无忧好多年了，面对“打打停停折腾三年”的应变往往心理准备不足，应变能力也早已生锈。

同时， 依托于夜场带客房的酒店模式，经营模式的依附性太强：一旦娱乐受损则酒店连坐。 其实，业主在城市更新与否的决策上犹豫不决也可以理解：

1、习惯了靠天吃饭，赚辛苦钱是需要极大勇气的；

2、就算决定了进行转型，转型也不是一蹴而就的“宝大祥”；

3、非专业人士做老板，在遭遇类似“天时差、地利空、人不和”的节点，自己有劲使不上。

那些还活在光辉岁月里的既往，动不动就回忆“以前分局的朋友经常来白相”，对迎战未来作用不大，可以怪口罩但口罩对所有人童叟无欺，为什么人家可以应变而变？！

一方面是“三年中零敲碎打”进行过微更新而舍不得彻底转型，另一方面是就算下定决心了也不知道如何转型，这“慢一拍又慢一拍”之间，市场已过万重山。

三、 承认市场的难，但两种态度都是不可取的。

站在经营者的角度，今天的市场局面都是逆水行舟，所以幸存者是小概率。

彼时，人会本能产生两种心理倾向：

一种是本质躺平，因为“人家做不好所以我做不好也是正常的”；

另一种是幸存者偏差，认为“别人做得到所有我照抄也一定OK”！

的确，市场整体是下行的，不仅是具象的品牌还包括大多数行业。但因为不是所有人都会跌入深渊，甚至偶尔会有一两个逆势而上的典型案例，由此在“幸存者偏差”面前，就像在赌桌上打梭哈：“跟，还是不跟”？！

这是一个两难的问题。

上述一个成功案例和一个失败案例都不是偶然的，但也不是必然的，以为“换个人换个地方照抄照搬”，则大概率不会成功，所以模仿其实也是一个技术活，所谓神似而非形似。

绝对以“观影、洗浴、休息”为内容的低总价酒店客房，换一个地方可能就玩不转，当然它也一定会有属于它的独家存活秘籍；而所有“夜场+客房”模式的酒店，在后疫情时代也非一个也活不下去，也未必个个都“非转型不可”，都需要拷问项目所在地址、人气、模式和价格等基本盘。

当取得资讯的渠道，仅来自于幸存者时，此资讯可能会与实际情况存在偏差，因为未幸存者已无法发声。 人们只看到经过某种筛选而产生的结果，而没有意识到筛选的过程，因此忽略了被筛选掉的关键信息 。

城市更新的由来，从来是“半主动”甚至被动的，【变还是不变】不是一个闭环命题，因为后面跟着的是【怎么变】并伴随着对结果导向的包干到责任人，所以决策需要勇气。

成功未必可复制，失败也非一无是处。

该学习的永远不是正确答案而是方法甚至只是思维方式。

与诸位共勉， 愿我们出走半生——归来还能幸存。